金利上昇で不動産クラウドファンディングはどうなる？「金利のある世界」の投資戦略と失敗しない選び方

日銀のマイナス金利解除や追加の利上げにより、日本は本格的に「金利のある世界」を迎えました。
定期預金金利の引き上げや、住宅ローン金利の上昇を身近に感じる中、次のような疑問の声が上がっています。

「預金金利が上がるなら、リスクを取って投資しなくてもいいのでは？」
「金利が上がると、不動産クラファンは元本割れしやすくなる？」

結論からお伝えすると、金利が上がる局面だからこそ、分散投資として不動産クラウドファンディングを組み込む価値があります。
今回は、これまでの金利の歴史をサクッとおさらいしつつ、金利上昇期を賢く生き抜くための投資戦略を分かりやすく解説します。

金利　初心者のための投資用語解説

30年続いた「超低金利」とは、こういうこと

まずは「これまでの日本の金利」を3つのポイントでかんたんに解説します。

約30年続いた「超低金利」

1990年代のバブル崩壊後、不景気対策として「お金を借りやすくして景気を良くしよう」と、金利を極限まで下げ続けました。
これが「超低金利」の始まりです。

異例の「マイナス金利」とは？

2016年に「マイナス金利」が導入されました。これは、「日銀にお金を預けると利息をもらうどころか、逆に手数料（マイナス金利）が取られる」仕組みです。

日本銀行（日銀）は個人や一般企業と直接取引せず、民間の銀行（一般的な金融機関）を取引先としてお金を貸しています。
マイナス金利政策とは、「一般の金融機関は日銀に預けっぱなしにせず、世の中の企業や個人にどんどん貸し出しなさい」と促すための政策でした。

なぜ今、金利が上がっている？

近年の物価や賃金の上昇を受け、日銀は「もう無理にマイナス金利で世の中にお金を流し込み続ける必要はない」と判断し、この政策を終了しました。

こうして日本は、約30年ぶりに「金利がきちんとつく（＝金利のある世界）」というノーマルな状態へと戻り始めたのです。

定期預金金利を上回る物価上昇の世界へ突入

「定期預金の金利が0.2%や0.3%に上がった」のなら、「リスクをとって投資しなくても、銀行に預けておけば安心ですね！」と言いたい所ですが……。

「金利 0.3%」vs「インフレによる物価上昇 2.0%」でお金の価値が下がる

銀行の定期預金金利が0.3%に上がったとしても、世の中のモノの値段が年に2.0%ずつ上がっていれば、あなたのお金の「価値」は実質的に毎年約1.7%ずつ目減りしていることになります。
今のインフレ加速度は凄まじく、銀行にお金を預けておくだけでは、資産を守るどころか「実質的な目減り」を防ぐことはできません。

預金金利が上がっている中、これだけ投資の話題がアツくなっているのは、結局のところ「リスクがあったとしても、預金より投資の方がはるかに利回りが高いから」に他なりません。

では、実際に運用の計画を立てる際、金利上昇の影響を直接受けやすい「不動産」への投資はどう考えるべきなのでしょうか。

参考：統計局ホームページ/消費者物価指数(CPI)

金利が上がると不動産価格が下がって損をする？

一般的に、「金利が上がるとローン金利も上がるため、不動産を買う人が減って価格が下がる」と言われています。
そうなると、当サービス‟不動産クラウドファンディング『みんなの年金』”は大丈夫なのか、気になりますよね？

結論から言うと、仕組みを理解していれば過度な不安は不要です。
『みんなの年金』が金利上昇期でも手堅い理由は、以下の3点に集約されます。

需要が下がりにくい「都市部・駅近」の好立地物件に特化している

金利上昇局面では、不動産市場全体の中でも「立地の良さ」による二極化が進みます。
郊外や地方の物件は影響を受けやすい一方、人口流入が続く都市部（東京圏や大阪圏など）の不動産は、景気や金利の動向に関わらず賃貸需要が極めて安定しています。

『みんなの年金』が対象とするのは、こうした「稼働率が下がりにくい一等地の物件」が中心であるため、市況の変化に強いという手堅さがあります。

インフレによる「家賃の上昇」が下値を支える

利上げ局面は、（生活実感は別として）景気が良く物価が上がっていることの裏返しでもあります。
特に住居系不動産は、金利が上がっても家賃は下がりにくく、インフレに伴って長期的に家賃が上がる可能性が高いため、商業施設などの不動産より手堅いといわれています。

※『みんなの年金』は都市部の住居系マンションに強みがあります！

「優先劣後構造」という強力な守り

万が一物件価値が10%程度下落したとしても、その損失はまず事業者（劣後出資者）が負担します。
この仕組みにより、多少の価格変動があっても、一般投資家の元本（優先出資）が毀損しにくい構造です。

「金利のある世界」で失敗しないための投資戦略

金利上昇期が不動産クラウドファンディングへ及ぼす影響は、ファンドのタイプによって異なります。
リスクを回避し、失敗を防ぐための「ファンド選びのコツ」と「2つの戦略」を整理しました。

知っておくべき「2つのリスク」

売却益（キャピタル）型への下落圧力
物件の売却益を狙うファンドや、その一種である「開発型」は、買い控えによる価格下落の影響を受けやすい。
調達金利（ローンの金利）の上昇
運営会社が銀行融資を併用して物件を仕入れるファンドの場合、借入コスト上昇により利益が圧迫され、分配金が減る可能性があります。

失敗を避ける「立ち回り3箇条」

「住居系（区分マンション等）のインカム型」が手堅い
商業系や開発型ファンドを避け、家賃のブレが少なく下方硬直性の高い都市部の住居系ファンドを狙う。
「ローン（借入金）に依存しない」ファンドは安定しやすい
100%投資家からの資金で運用されているファンドは、金利が上がっても支払コストが変わりません。
「優先劣後比率」が高いファンドは安心度が高い
万が一の価格下落時に、事業者がカバーしてくれる範囲が広いほど投資家の安全度は上がります。

インカムゲイン・キャピタルゲイン　初心者のための投資用語解説

※不動産クラウドファンディングに関しては、融資を利用されているファンドもございます。
出資される際には、各ファンド自体の仕組みを確認の上でご判断ください。

自分の目的やプランに合わせる「2つのアプローチ」

こうした金利や物価の上昇局面において、不動産クラファンのファンドを選ぶ際は「短期」と「中長期」の2つのアプローチが考えられます。
短期で機動的に回すか、中長期でどっしり構えるか。
結論から言えば、どちらの戦略もこれからの「金利のある世界」において非常に有効であり、「どちらもアリ（正解）」です。

短期運用（半年〜1年程度）で機動的に回す
特徴・メリット
資金が長期間ロックされず、短いサイクルでこまめに投資成果を得られます。さらなる利上げや景気変動があっても、最新の市場状況に合わせたファンドへ柔軟に乗り換えていけるのが最大の強みです。
こんな人におすすめ
機動性を重視し、経済の動きを見ながら柔軟に立ち回りたい方。
中長期×インカム重視でじっくり構える
特徴・メリット
利回りは少し控えめになる傾向がありますが、金利変動の影響を受けにくい安定した「家賃収入（インカムゲイン）」を原資とし、長期にわたってブレのない継続的な分配金を受け取り続けられます。
こんな人におすすめ
頻繁なファンド選びの手間を省き、本物の年金のように手堅くコツコツと安定収入を積み上げたい方。

状況に合わせた俊敏な「短期運用」か、ブレない安心感の「インカム重視」か。
ご自身の余剰資金やライフプランに応じて自由に使い分けることが重要ですね。

今こそ「値動きのない安定投資」を味方に

金利上昇局面では、株式市場やJ-REIT市場は価格が大きく乱高下しがちです。
「評価額で一喜一憂するのがしんどくなってきた……」という方も多いのではないでしょうか。

不動産クラウドファンディングは、一度投資すれば、運用期間中の値動きはありません。
仕事や家事に忙しい方でも「ほったらかし」で安定した分配金を期待できます。

特に、これから募集される新規案件は、すでに金利上昇や不動産価格の変動を織り込んだ上で利回りが設計されるため、既存の長期保有型商品に比べてダメージを受けにくい特徴があります。

今は、定期預金金利だけでは資産を守れないインフレの時代です。

「金利上昇よりも魅力的な賢い資産運用」の第一歩として、まずは少額から『みんなの年金』で「じぶん年金」作りを始めてみませんか？

この記事の要点おさらい

定期預金ではインフレによる資産目減りを防げないため、金利上昇期こそ預金金利を上回る資産運用が必要。
不動産クラファンは、都市部マンションの家賃の安定性と優先劣後構造により、手堅く運用可能です。
金利動向に柔軟に対応できる「短期運用」と、じっくり安定収入を得る「中長期運用」のどちらのファンドも戦略として有効。

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